Nota Informativa 26 de octubre 2020. Guía sobre los gastos hipotecarios tras la nueva sentencia

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Ref.: JA/MF-820

 

 

 

Sevilla,  26 de octubre de 2020

 

Sección: FISCAL    

 

Guía sobre los gastos hipotecarios tras la nueva sentencia

 

Los clientes hipotecarios de Kutxabank, Unicaja, ING y Deutsche Bank pueden recuperar el coste de formalizar la hipoteca.

Los llamados gastos de formalización hipotecarios, excepto el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), son recuperables sin necesidad de litigar para aquellas personas que tengan una hipoteca suscrita con Kutxabank, Caja España (ahora Unicaja), ING o Deutsche Bank.

La asociación de consumidores Asufin acaba de ganar en un juzgado de primera instancia de Madrid, el número 11, la primera demanda colectiva contra estas entidades.

La sentencia es recurrible, aunque teniendo en cuenta la doctrina del Tribunal Supremo de finales de julio, fuentes jurídicas creen que lo lógico es que sea reafirmada en instancias superiores si la banca decide apelar.

¿Qué tipo de gastos se pueden recuperar?

Los jueces han establecido que el banco debe asumir el 100% de los gastos del registro y el 50% de los costes de notario, gestoría y tasación. Y, además, pagar el interés de demora correspondiente. Consideran abusivas las cláusulas que atribuyen estos costes exclusivamente al prestatario.

¿Es necesario demandar al banco?

No, porque la sentencia de ayer es para una demanda colectiva y dice expresamente que la puede invocar cualquier consumidor perjudicado (siempre que tenga un contrato hipotecario con Unicaja, Kutxabank, ING y Deutsche Bank). El cliente, por tanto, se ahorra los gastos ligados a la presentación de una demanda. Y los tiempos de espera. El gran atasco demora los juicios más de un año.

¿Qué trámites hay que seguir para ser indemnizado?

Acudir a un juzgado especializado en hipotecas (hay al menos uno por provincia) y pedir la ejecución provisional de la sentencia. En teoría se trata de un proceso automático, de apenas 20 días. Es necesario aportar toda la documentación acreditativa del préstamo.

¿Qué sucede para los clientes de otro banco?

La sentencia conocida ayer no es vinculante para otras entidades. Sólo para Kutxabank, Unicaja, ING y Deutsche Bank. Sin embargo, la banca está perdiendo la inmensa mayoría de los juicios de este tipo en primera y segunda instancia basándose en la jurisprudencia del Supremo. Adicae ganó a principios de año una demanda colectiva contra Rural de Granada.

¿Cuánto dinero se puede recuperar?

En una hipoteca de 200.000 euros suscrita en 2008, el dinero recuperable podría rondar los 1.500 euros, según los cálculos de Asufin.

¿La sentencia es firme?

No, la sentencia es recurrible y, por tanto, un tribunal superior podría exigir la devolución del dinero si anula el fallo en primera instancia. Fuentes jurídicas lo ven improbable teniendo en cuenta la jurisprudencia actual del Supremo y del TJUE europeo.

¿Hay algún plazo temporal para pedir la ejecución de sentencia?

Sí, de cinco años a partir de que la sentencia sea firme. Las hipotecas firmadas a partir de junio de 2019 están exentas de pagar estos gastos, tal y como establece la nueva Ley de Crédito Hipotecario, que entró en vigor en junio de 2019.

¿Qué pasa si la hipoteca ha sido amortizada?

Los gastos se pueden recuperar igual, no es necesario que el préstamo esté en vigor.

¿Hay más demandas colectivas en curso?

Asufin tiene demandas colectivas contra; Abanca, Bankinter, Popular (hoy Santander), Pastor (hoy Santander), Bankia, CaixaBank, Santander, Sabadell, Liberbank, Ibercaja, Cajamar, BBVA y Ceiss (Unicaja).

¿Qué sucede con el impuesto IAJD?

Por su cuantía, este gravamen representa el 70% de los costes totales a los que debe hacer frente una persona cuando firma una hipoteca. La sentencia no hace referencia a este impuesto. La jurisprudencia vigente del Supremo establece que quien debe afrontar este impuesto es el consumidor y a esto deben atenerse todos los juicios que están en curso. Se da la circunstancia de que eso cambió vía real decreto en noviembre de 2018.

¿Qué dice exactamente la nueva Ley Hipotecaria respecto a los gastos?

La ley cambió en junio de 2019 la normativa que estuvo vigente en España durante veinte años y estableció que el único gasto que debe abonar el hipotecado debe ser el de tasación, cuyo precio medio en España es de 300 euros.

¿Qué pasa con el impuesto?

La legislación vigente hasta el 9 de noviembre de 2018 dice que lo debe pagar el consumidor. A partir de esa fecha se estableció vía Real Decreto que lo debe pagar el banco. Así consta también en la Ley Hipotecaria que entró en vigor en junio de 2019. El único lugar donde lo sigue pagando el cliente es en País Vasco, que cuenta con fiscalidad propia. No obstante, allí las hipotecas sobre primera vivienda están libres de impuestos.

¿Subsisten todas las comisiones?

No, la comisión de estudio está prohibida.