Circular 27 de abril 2020. ARRENDAMIENTO LOCALES Y OBLIGACIÓN DE PAGO RENTA (Covid 19)

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Ref: MC/MF-285

 

Sevilla, 27 de abril  de 2020 

                                                                                               

 

Sección: Asesoria Jurídica (Marcos Cañadas)

 

 

EEFECTOS JURÍDICOS DE LA CRISIS DEL COVID-19

ARRENDAMIENTOS DE LOCALES Y OBLIGACIÓN DE PAGO DE LA RENTA POR LOS ARRENDATARIOS

 

El Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril, ha venido a establecer determinadas novedades en relación a una cuestión que viene suscitando dudas y confusiones en los últimos días, y es la posibilidad que compete al inquilino o arrendatario de suspender el pago de la renta en relación a locales en arrendamiento que tienen prohibida su apertura al público a causa de la pandemia del COVID-19.

En tal sentido, hemos de recordar que la prohibición legal de explotar el propio establecimiento y la excepcionalidad de esa medida de fuerza mayor, no conocida ahora, permitía, al menos para cierto sector doctrinal y antes de la promulgación del RDL 15/2020, postular una interpretación de nuestro ordenamiento que habilitara la suspensión del pago de la renta a todos los afectados, por aplicación analógica de lo establecido en el art. 26 de la LAU para los arrendamientos de vivienda (inquilino privado, total o parcialmente, del uso de su vivienda por ejecución de obras).

Así, y en el marco doctrinal y analógico expuesto, si esos preceptos contemplaban la no exigibilidad de la renta a quienes quedaban privados de la explotación de un establecimiento, parece que podría defenderse idéntica solución a un supuesto a priori ciertamente análogo, como es el cierre del establecimiento o negocio por la crisis sanitaria del coronavirus. En ambos confluye pues la ausencia de voluntad del arrendatario en la continuación normalizada de su actividad.

De igual manera, y tal como tuvimos ocasión de comentar en anteriores circulares, parece admitirse ya con cierta generalidad la aplicación -a los contratos celebrados entre particulares- de la doctrina rebus sic stantibus, de creación jurisprudencial. La misma permite alterar las condiciones pactadas entre las partes ante un desequilibrio manifiesto en las prestaciones de éstas, por acontecimientos que no podían y no han podido preverse (ni posteriormente evitarse) al tiempo de formalizar la contratación.

Pues bien, el RDL 15/2020 ha venido a reglamentar sobre estas disyuntivas que estamos comentando, siendo las líneas esenciales que nos ofrece, las siguientes:

 

  • El arrendatario puede beneficiarse de una moratoria, no de la exoneración de la renta
  • Las rentas cuyo pago se puede retrasar son las devengadas durante el estado de alarma (incluidas sus prórrogas) y, además, cuatro mensualidades adicionales más tras la finalización del estado de alarma, siempre que aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19.
  • La moratoria consistirá en el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del arrendamiento.
  • Este beneficio no lo tienen todos los arrendatarios; sólo los autónomos y pymes que demuestren cumplir determinados requisitos relacionados en su 3:
  • Figurar los autónomos de alta en Seguridad Social o Mutualidad profesional a fecha de 14 de marzo de 2020.
  • Que las pymes, por su dimensión, estén dentro de los parámetros legales que permiten formular cuentas anuales de manera abreviada.
  • En ambos casos, que su actividad haya quedado suspendida directa o indirectamente por la declaración de alarma o bien, alternativamente, que haya sufrido una reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
  • Si el arrendador es un gran tenedor de inmuebles la moratoria se aplicará de manera automática. Se considera “gran tenedor” al titular (ya sea persona física o jurídica) de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
  • Si el arrendador no es gran tenedor sólo tendrá derecho a la moratoria quien la solicite de manera expresa en el plazo de un mes a contar desde la entrada en vigor de la norma, es decir, hasta el día 22 de mayo de 2020. Quienes no formulen esta solicitud dentro de plazo perderán su derecho.
  • Si el arrendatario no es gran tenedor las partes podrán disponer libremente de la fianza para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En tal caso el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato si es inferior a un año.
  • No es una norma imperativa, de modo que solo se aplicará en defecto de pacto entre las partes contratantes.

La publicación de este Decreto Ley cierra pues la posibilidad de instar la suspensión del contrato de arrendamiento con los argumentos que cabría articular antes de la entrada en vigor de esta norma. De hecho en su misma Exposición de Motivos se indica de manera expresa que la Ley de Arrendamientos Urbanos no permite la exclusión del pago de la renta por causa de fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas de naturaleza similar. De esta manera, la medida prevista en los arts. 26 y 30 LAU (posibilidad de reducción o supresión de la renta), se constriñe únicamente al supuesto de ejecución de obras, vedando la aplicación analógica al cierre de establecimiento o negocio por estado de alarma.