Circular 19 de febrero 2020. CONCEPTOS JURÍDICOS DE UTILIDAD. Pacto Reserva Dominio

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Ref: MC/MF-106

 

Sevilla, 19 de Febrero de 2020

                                                                                               

Sección: Asesoria Jurídica (Marcos Cañadas)

 

CONCEPTOS JURÍDICOS DE UTILIDAD (CONTRACTUAL – INMOBILIARIO): EL PACTO CON RESERVA DE DOMINIO COMO GARANTÍA DEL PAGO EL PRECIO PACTADO EN LA COMPRAVENTA INMOBILIARIA.-

Como resulta conocido, por el contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, de lo que se deduce que el pago del precio constituye una de las obligaciones básicas del comprador en el contrato de compraventa.

Respecto de dicha obligación, en ocasiones, las partes pactan el aplazamiento del pago del precio, es decir, difieren el pago en uno o más plazos temporales, aplazamiento éste que ha motivado la existencia de diversos pactos contractuales tendentes a garantizar el cobro total del precio aplazado. Entre dichas medidas de protección se encuentra el conocido por pacto de reserva de dominio, el cual es de plena aplicación en las operaciones de compraventa de bienes inmuebles.

En virtud del pacto de reserva de dominio, el vendedor, aun después de entregada la posesión del inmueble vendido al comprador,  no transmite a éste el dominio hasta que éste le pague por completo el precio convenido, de forma que dicho completo pago actúa a modo de condición suspensiva de la adquisición por el comprador del dominio del inmueble comprado, por lo que verificado el pago se produce la transferencia del dominio de forma automática.

Por lo tanto, el objeto del pacto lo constituye el hecho de que si bien se produce la entrega del inmueble al comprador, dicha entrega no conlleva la transmisión del dominio, de manera que sin necesidad de nueva entrega, el comprador adquirirá el dominio de forma automática tan pronto se verifique el pago del último plazo, a la postre el pago final que completa el pago del precio.

En el pacto de reserva de dominio, como excepción a la norma general, la entrega de la posesión del inmueble vendido no supone la transmisión del dominio. Ahora bien, tal pacto no impide que la compraventa se considere llevada a cabo y que por tanto las partes vendedora y compradora puedan exigirse recíprocamente el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato.

Por lo tanto, la finalidad de estos pactos reside en la garantía que constituye para el vendedor el aseguramiento del pago del precio aplazado, de manera que caso de incumplir el vendedor con su obligación de pago éste no tendrá más que reivindicar el inmueble cuya propiedad continúa ostentando frente al comprador, simple poseedor del inmueble.

Como efecto principal del pacto cabe señalar que mientras el pacto de reserva de dominio se encuentre vigente, es decir, mientras el comprador va atendiendo los sucesivos vencimientos de los plazos pactados, éste carece de facultades de transmisión o poder de disposición del inmueble a favor de un tercero. Caso de producirse dicha transmisión estando vigente el pacto de reserva de dominio, el vendedor podrá recuperar el inmueble vendido a través de las correspondientes acciones judiciales.

Igualmente, mientras el pacto de reserva de dominio se encuentre vigente, el vendedor carece de la facultad de transmisión y poder de disposición del inmueble vendido, de manera que si éste transmite el inmueble de forma voluntaria o forzosa el comprador dispondrá de las acciones necesarias para la conservación de su derecho al igual que el propio vendedor.

Finalmente, indicar que el pacto de reserva de dominio suele incluirse en los contratos de compraventa de inmuebles otorgados a través de escritura pública, de modo que el pacto accede al Registro de la Propiedad recibiendo la necesaria protección registral frente a terceros.

No obstante lo anterior, viene siendo habitual encontrar esta clase de pactos en contratos privados empleados en la promoción inmobiliaria, curiosamente en operaciones en las que normalmente no se produce a entrega de la posesión (al encontrarse en fase de construcción). La inclusión del pacto de reserva de dominio en esta clase de documentos privados son lícitos y válidos, ya que además de constituir una garantía adicional para el pago del precio, constituyen una herramienta para evitar conductas especulativas tendentes a transmitir el inmueble a un tercero durante la fase de construcción.