CIRCULAR 15 de mayo 2019. CONCEPTOS JURÍDICOS DE UTILIDAD. ENERVAR LA ACCIÓN DE DESAHUCIO.-

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Ref: MC/MF-131

 

Sevilla, 15 de mayo  de 2019

                                                                                               

 

Sección: Asesoria Jurídica (Marcos Cañadas)

 

 

CONCEPTOS JURÍDICOS DE UTILIDAD

(ámbito: CIVIL – ARRENDAMIENTOS URBANOS)

 

 

ENERVAR LA ACCIÓN DE DESAHUCIO.-

En una nueva edición de nuestra circular “CONCEPTOS JURÍDICOS DE UTILIDAD”, y en el ánimo de mantener a nuestros asociados informados de las más recientes novedades jurídicas, y con la firme intención de ofrecer herramientas de utilidad legal, traemos a colación un nuevo concepto jurídico de gran interés como es LA ENERVACIÓN DE LA ACCIÓN DE DESAHUCIO.

En una materia que, en sí, genera mucho interés para nuestros asociados -como es la de Arrendamientos Urbanos en general-, y la problemática existente con inquilinos deudores o conflictivos en particular, nos parece de gran interés traer el concepto de la enervación, pues su manejo, nos puede ser de gran utilidad ante la eventualidad de sufrir la situación de un inquilino moroso y el consiguiente desahucio a impulsar.

CONCEPTO.-

Cuando el arrendador interpone una demanda de desahucio por falta de pago de la renta el inquilino puede proceder a lo que se conoce como la ENERVACIÓN DEL DESAHUCIO.

Y ¿qué significa la enervación del desahucio?  La enervación del desahucio es una facultad que se le concede al inquilino mediante la cual se le otorga la posibilidad de pagar o consignar las cantidades que adeuda, y de esa formar, poner fin al juicio de desahucio, rehabilitándose la vigencia del contrato de arrendamiento. Por tanto, si el arrendador interpone una demanda de desahucio por falta de pago, el inquilino tiene la posibilidad de pagar lo adeudado y que el contrato de alquiler no se resuelva, y que continúe en vigor hasta su fecha de vencimiento o, según el caso, hasta que así lo disponga la ley.

¿CÓMO PODEMOS EVITAR LA ENERVACIÓN?

Desde la perspectiva del arrendador, es importante conocer el tenor de la ley para de esa forma utilizarla como herramienta útil ante la situación de morosidad citada. Es por ello que es importante conocer dos claves importantes sobre esta figura, y así poder evitar posibles perjuicios:

1.- La enervación del desahucio es un derecho excepcional. La enervación del desahucio es un derecho excepcional del inquilino o arrendatario, en tanto la ley sólo permite hacer uso de tal facultad UNA SOLO VEZ a lo largo de toda la duración del arrendamiento.

2.- Requerimiento previo a la vía judicial evita la facultad de enervación del arrendatario. Si el arrendador antes de interponer la demanda judicial por desahucio hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con al menos 30 días de antelación a la interposición de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo dicha presentación, NO CABRÁ ENERVACIÓN ALGUNA.

 

¿QUÉ PLAZO HAY PARA LA ENERVACIÓN DEL DESAHUCIO?

En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, se REQUERIRÁ AL DEMANDADO para que, en el PLAZO DE DIEZ DIAS, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de PRETENDER LA ENERVACIÓN, pague la totalidad de lo que deba y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

IMPORTANTE: El plazo para la enervación del desahucio será dentro de los 10 días siguientes al requerimiento judicial. Si se enerva la acción dentro del plazo, se da por terminado el juicio de desahucio, con imposición de costas al arrendatario, salvo causa imputable al acreedor.

¿QUÉ  CANTIDAD TIENE QUE PAGAR EL INQUILINO PARA ENERVAR EL DESAHUCIO?

El inquilino para poder enervar el desahucio debe pagarle al arrendador todas las cantidades que le adeude hasta la actualidad, es decir, tiene que ponerse al corriente del pago.

La cantidad adeudada debe pagarse al arrendador, o en su defecto, consignarse y ponerse a su disposición.

¡OJO! UNA CUESTIÓN IMPORTANTE.

Si el inquilino paga las rentas adeudadas después de que el arrendador haya interpuesto la demanda de desahucio por falta de pago pero ANTES de que lo haya requerido el Juzgado, se considera que existe enervación, lo que resulta muy importante en relación con lo referido sobre que la enervación  es una facultad que otorga la ley por una sola vez.