Circular 12 de junio de 2018. Dictamen CES sobre el Proyecto Decreto Defensa de la Vivienda .

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Sevilla 12 de junio  de 2018

 

 

JA/MF-C/183

Sección: Gerencia

 

 

 

Muy Srs. nuestros:

 

 

Nos es grato informarles del Pleno del Consejo Económico y Social celebrado en el día de sobre el Proyecto de Decreto de Defensa de la Vivienda del Parque Público Residencial de Andalucia, por el que se modifica el Decreto 149/2006, el Reglamento de Viviendas Protegidas y el Decreto 1/2012 que aprueba Reglamento Regulador de los Registros Municipales de Demandantes de Vivienda.

 

El proyecto de Decreto sometido a consideración del CES se enmarca en la línea regulatoria seguida en los últimos años de reforzar la defensa de la función social de la vivienda y de la necesaria seguridad jurídica de las personas que pueden promover y ser destinataria de este tipo de viviendas. En este sentido, se mencionan las últimas normas promulgadas y que han motivado la modificación propuesta: 

 

  • Ley 1/2010, 8 de marzo, reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía
  • Ley 4/2013, 1 de octubre, de medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda
  • Ley 3/2016, 9 de junio, para la protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda
  • Ley 1/2018, 26 de abril, por la que se establece el derecho de tanteo y retracto en desahucios de viviendas en Andalucía (si bien, ésta no se cita en la Exposición de Motivos y debería de ser así).

 

El Consejo considera que precisamente, para reforzar los objetivos perseguidos con las modificaciones propuestas hubiera sido adecuado haber llevado a cabo un diagnóstico previo sobre la problemática actual de la vivienda, pues la Administración andaluza cuenta con herramientas para ello, tales como, el Observatorio Andaluz de la Vivienda que pueden servir para esta finalidad.

 

 

Así mismo, también señala el Consejo, habría que mencionar para justificar la modificación propuesta, que el actual Reglamento de Viviendas Protegidas data del año 2006, anterior al estallido de la burbuja inmobiliaria y la posterior crisis económica, enmarcándose en un escenario que nada tiene que ver con la situación actual, como es la dificultad para acceder a los créditos hipotecarios; escasez de vivienda de alquiler; subida de precios además del incremento de la vivienda para uso turístico con una regulación insuficiente.

 

Las principales modificaciones introducidas son:

 

  • Prohibición de enajenar viviendas protegidas a personas jurídicas de naturaleza privada que, no obstante, podrán ser titulares del arrendamiento con destino al alojamiento temporal o residencia transitoria.
  • Permitir el ejercicio de una actividad económica sin perder el carácter de residencia habitual y permanente.
  • Modificar el régimen de visados de contratos.
  • Reforzar la función de los Registros Públicos de Demandantes de Viviendas Protegida.
  • Introducción del derecho de opción de compra en los contratos de arrendamientos.
  • Elevar a un 50% como máximo, el porcentaje de pleno dominio que se pueda tener sobre una vivienda, sin que ello impida el acceso a una vivienda protegida.

 

 

Merece especial atención para el Consejo, el establecimiento de que las personas beneficiarias de una vivienda protegida, ya sea en régimen de propiedad o alquiler, sean personas físicas (excluyéndose las personas jurídicas con ánimo de lucro) así como la prohibición de venta de viviendas del parque público residencial a personas jurídicas, porque aseguran el que las mismas se destinen a domicilio habitual y permanente de personas físicas, reforzando la función social de la vivienda protegida.

 

Respecto a las excepciones, a favor de entidades sin ánimo de lucro que podrán ser titulares del arrendamiento cuando se destinen a residencia transitoria; o la elevación del 25% al 50% el porcentaje máximo de pleno dominio sobre una vivienda sin que ello impida el acceso a la protegida; o la posibilidad de ejercer una actividad económica en la vivienda sin perder ésta su carácter de residencia habitual, se ha considerado por el Consejo que deberían estar mejor motivados. 

 

En relación a los Registros de Demandantes de Viviendas, el Consejo defiende la necesidad de la agilización de su funcionamiento, así como la actualización de sus datos, con objeto de que sea un verdadero instrumento eficaz en el proceso de adjudicación. Es preciso tener en consideración que estos Registros no se encuentran actualizados y que no responden a la realidad de las necesidades de vivienda de cada municipio. Por lo que sería conveniente que la Administración autonómica implementara medidas que favorezcan dicha actualización, entre ellas, la de garantizar periódicamente la vigencia del censo de demandantes y sus características y necesidades en cuanto a la vivienda a la que optan. Además, son aún muchos municipios de Andalucía en los que no existe dicho Registro o, donde éste no funciona correctamente, restando eficacia a su utilidad como herramienta al servicio de la adjudicación de la vivienda protegida.

 

Por último señala el Consejo que deben reforzarse los controles posteriores del cumplimiento de los requisitos exigidos, como ocurre en el caso de comunicación de desarrollo de una actividad profesional o económica en la vivienda o los de comunicación de permuta de viviendas protegidas propiedad de una misma entidad pública, destinando los recursos que sean necesarios para ello. 

 

En la confianza de que esta información, les sea de utilidad, les saludamos muy atentamente.

 

 

 

Fdo.: Juan Aguilera Ruiz